신한서부티엔리츠는 중국 단체관광 허용의 수혜주가 될까?

중국 정부가 6년 5개월 만에 중국인들의 한국 단체 관광을 전격 허용함에 따라 관련 주식들의 상승세가 뜨겁다. 비록, 8월 11일 금요일 종가는 그 전일의 상승세 부담과 미국의 채권 금리 상승이 부담으로 작용하면서 일부 상승폭을 반납하긴 했지만.

 

중국 관련 주식들이 다시 과거와 같은 영광을 누릴 수 있을까?

화장품, 호텔, 면세, 관광 등은 6년 전 중국 단체관광이 금지돼 직격탄을 맞았다. 연, 800만명에 달하며 정점에 달했던 중국 방한 관광객수는 2016년을 정점으로 급격히 하락한 후, 점진적으로 회복세를 보여왔는데, 코로나 발발 이후 중국이 빗장을 걸어 잠그고, 한중 관계도 악화되면서, 연간 관광객수는 20만명 수준으로 하락했다.

 

연 20만명 수준으로 급락한 방한 중국 관광객수

지출면에서도 중국인들은 압도적으로 큰 손이다. 한국 상공회의소에서 2023년 4월 27 발표한 보도자료에 따르면, 방한 관광객들의 평균 쇼핑 지출규모는 968달러이며, 중국인들의 평균 지출 금액은 1,546달러로 평균 대비 60% 이상 많다. 

 

출처 : 대한상공회의소

이 소식 발표 이후 관련 주식들, 특히 화장품 관련 소형 주식들이 상한가를 기록한 것은, 과거 2016년 방한 중국인 관광객의 규모와 인당 지출 금액 등을 고려하면 충분히 납득할만한 사안이다. 

 

그렇다면, 이번 포스팅의 주제인 국내 리츠는 어떠할까?

 

우선, 신한서부티엔디리츠는 국내 상장 리츠 중에는 유일하게 호텔 자산을 편입하고 있다. 또한, 임차료의 일정 부분을 호텔 매출과 연동하여, 호텔의 매출 호조 시, 일정 부분 배당 추가 상승 여력을 확보할 수 있다. 

 

물론, 그렇다고 해도, 배당이 드라마틱하게 커지진 않기 때문에, 주가가 크게 상승할 유인은 없지만, 보유자산인 호텔의 가치가 높아지면, 매입가 보다 비싸게 매각해 특별 배당을 기대해 볼 수도 있는 것이다. 

 

 

약 6% 중후반 수준의 Cap Rate로 연내 편입 완료 계획 중인 나인트리 호텔

또한, 올해 보유 잉여현금과 CB를 통해 매입 예정인 나인트리 호텔로 인해 올해 11월 예정된 부채 리파이낸싱으로 인한 배당금 삭감을 일정 부분 경감할 수도 있다. 삼성증권 이경자 애널리스트의 보고서에 따르면, 

 

신한서부티엔디리 츠의 리파이낸싱 금리를 1년차 5.50%, 2년차 4.50%, 3년차 3.50%로 가정 시 배당수익률은 IPO 당시 계획치보다 100bp 하락하나, cap rate가 높은 나인트리 편입으로 30bp 이상 상승 하며 배당수익률 차질은 70bp 내외에 그칠 것

 

현재 보유 중인 인천스퀘어원과 그랜드머큐어 레지던스의 Cap Rate가 5% 수준이기 때문에, 6% 중후반의 Cap Rate는 평균 Cap Rate를 개선시키는 효과가 있다. 

 

현재 주가를 억누르고 있는 올 11월 말 만기 예정인 1930억의 선순위 대출금

현재 신한서부티엔티리츠 주가가 3천원 초반 수준에 머물고 있는 이유는 올 11/27일 만기가 도래하는 평균금리 2.6%의 1930억 대출에 따른 것이다. 현재 A-의 신용등급을 받은 상황이기 때문에, 시장 상황에 따라 

 

1) 전액 선순위 대출 연장

2) 일부 선순위 대출 연장 + 채권 발행

 

으로 진행할 것으로 보이는데, 최근 8월 들어 다시 미국 국채 금리가 급등해 10년 물 금리가 4.2%에 근접해가고 있고, 미국의 상업용 부동산과 한국의 가계대출 및 PF 자산 부실로 인해 시장의 센티가 안좋기 때문에, 어느 정도 수준에서 금리가 결정될 지 가늠하기가 매우 어려운 상황이다. 

 

따라서, 신한서부티엔디리츠 뿐만 아니라, 올해 부채 만기가 도래하는 리츠의 주가는 하나 같이 전부 안좋다. 불확실성에 따른 불안감이 작용했으리라 본다. 

 

출처 : 금융투자협회

 

8/11일 종가 기준, 민평 4사 기준의 평균 A- 등급의 1-2년 만기 채권 금리가 5.1%-5.3% 수준이기 때문에 대략 5% 중반 수준에서 금리가 결정될 수 있다고 추측해볼 수는 있는 상황이다. 물론, 정확한 금리는 11월 말이 되어봐야 확인이 가능하다. 

 

결론적으로, 

 

• 신한서부티엔디리츠는 국내 상장 리츠 중 유일하 호텔 편입 리츠로 중국 단체 관광의 수혜주로 부각
• 리츠의 매출 구조 특성상, 직접적인 배당 증가로 이어지긴 어렵지만, 임차료 일부를 호텔 매출과 연동해 조달금리 상승에 따른 배당컷을 일부 완화해 줄 수 있음
• 장기적으로는, 호텔 자산의 가치가 상승한다면, 일부를 매각해 차익을 남기고, 이러한 재원을 특별배당으로 활용할 수도 있음

 

*주의 : 매수/매도 추천이 아니며, 개인적인 스터디 내용 공유