금리 상승에 따른 롯데리츠의 배당 민감도 추정

리츠 등의 부동산 자산은 인플레이션 헷지 수단임에는 분명 하나 급격한 시장 금리 상승에는 취약하다. 올해부터 대규모 부채 만기가 도래하고 있는 롯데리츠가 대표적인 예라 할 수 있다. 롯데쇼핑이 지분 50%를 가지고 있는 롯데리츠는 임차인이 100% 롯데 계열사이기 때문에, 태생부터 소수지분 리츠 투자자와 롯데그룹 간의 이해상충의 여지가 없다고 보기는 힘들다. 임대료 상승률은 시장 대비 못미치겠지만, 국내 대표 유통 대기업인 롯데쇼핑이 책임임차(마스터리스)를 하고 있어서, 0% 공실률 등 임대료 수취의 안정성은 보장된다고 볼 수 있다.

2.07%의 평균 조달금리가 독이되고 있다.

2021년 결산기준, 롯데리츠의 LTV는 48.1%이며 부채 1.1조의 평균 조달금리는 2.07%이며, 무담보 신용등급은 A+이다. 전체 부채의 85%(9,360억)를 부동산을 담보로 2% 수준에서 차입하고 있으며, 부채의 만기는 오는 10월부터 도래한다.  

담보차입금으로 조달한 부채 9,360억 중 4,780억이 10월 만기 도래

전체 부채의 85%의 만기일이 5개월 차이로 도래하는데, 롯데 AMC의 파이낸싱 능력에 아쉬움이 남는 부분이다. 평균 조달금리를 2% 초반으로 맞추기 위해 부채만기를 모두 단기로 조달한 것이 결과론적으로 동 리츠에 독이됐단 생각이 든다.

 

2019-2021년의 좋은 금융여건 속에서 부채의 만기를 4-5년 최대한 장기로 조달했으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남는다. 만약, 현재와 같이 금리가 계속 상승하는 상황에서 롯데리츠의 부채비용이 2% 수준에서 유지가 됐다면, 현재 롯데리츠의 주가는 6천 원을 상회했을 거라 확신한다 (요즘같이 불확실성이 높은 시장에서, 안정적으로 수익이 증가하는 기업에 수요가 몰리는 것은 당연할 것이다)

고정계약(1.5%)과 CPI 및 매출에 (트렌치D-E) 따라 연 20-25억 가량 임대료가 상승하는 구조

위 테이블은 공시자료를 기준으로 대략적으로 계산해본 임대료이다. 연 1,100억 가량 임대수익이 발생하고, 20-25억 가량 임대료가 늘어나는 구조이다. 이자비용만 낮은 수준에서 Fix 시킬 수 있었다면, 주당배당금(DPS)이 계속 상승하는 그림을 그릴 수 있었다. 하지만, 최근 시장금리가 2021년 대비 2%pt 이상 상승하고, 회사채 발행 시장이 위축되면서, 대다수의 기업들과 리츠들의 비용 부담도 크게 늘어날 것으로 보인다.

지난 7월 평균 4.625% 수준에서 1,700억 리파이낸싱. 연 이자부담 52.2억 증가

가장 최근 만기가 도래한 건은 무보증 사채 1700억 원이었다. '22.7월 말 각 각 1년 & 2년 만기 채권으로 조달했는데, 평균 금리는 4.625% 수준이었다. 기존 채권의 금리가 1.553% 수준이었던 점을 고려할 때, 연간 이자 부담은 52.2억 상승했다.

다음은 당장 다음달 만기 도래 예정인 4,780억의 차입 담보다. 기존 금리는 2.27% 수준이었는데, 현재 시장 상황을 고려할 때 5% 수준까지 상승 가능하다. 공시된 내용에 따르면, 아래 2건의 부채는 1년 미만의 전자단기사채로 조달할 예정이라고 하는데, 만기전까지 시장 금리가 급락하는 천운이 따라줘야 이자비용 절감이 가능할 것으로 보인다.

연준과 한국은행에서 계속해서 금리를 인상하는 구간이기 때문에, 단기적으로는 이자비용 상승에 따라 롯데리츠의 배당여력이 제한될 것으로 보인다.

주총에서 해당 안건이 통과되면 제8기 주당배당금은 163원이 될 것으로 보인다.

하지만, 시장금리는 이미 중앙은행들의 금리 상승 여력을 상당 부분 가격에 반영한 상태이기 때문에, 물가지표가 뚜렷한 하향 추세를 보이면 (즉, 경기둔화 조짐이 확실해지면) 금리 상승 속도를 조절할 것으로 보인다. 부채의 85%가량을 1년 미만 수준에서 단기 조달할 예정이기 때문에, 시장 금리가 하락하면, 이자부담은 점진적으로 완화될 것으로 보인다. 임대료는 상승하고, 이자비용은 시장 상황에 따라 하락할 수 있기 때문에, 이러한 그림이 그려지면 롯데리츠 가격도 안정을 보일 수 있다고 생각한다. 리츠와 같은 인컴형 자산은 시간과(ex. 분할매수) 공간(ex. 국내 리츠, 미국 리츠, 일본/싱가포르 리츠 등)을 분산해서, 그리고 다양한 종류의 리츠(ex. 오피스, 물류, 리테일, 호텔 등)를 종합해서 본인 입맛에 맞는 포트폴리오를 구축하는 것이 좋다고 본다.