롯데리츠 사업보고서로 (2022.12) 부채현황 살펴보기

롯데리츠의 사업보고서가 2023.03.02일 Dart에 공시되었다. 롯데리츠의 최대 과제는 만기도래하는 부채의 평균조달 금리를 낮춰, 배당컷을 얼마큼 최소화할 수 있느냐이기 때문에 이 부분을 중점적으로 확인해 보았다. 

 

몇 차례의 리파이낸싱 효과로 2% 수준의 평균부채 금리는 3.84%로 상승했다.

 

1. 2022.12.31일 (제8기) 기준 롯데리츠의 총부채는 1.1조 원이며 평균부채금리는 3.84%이다. 1년 전인 제6기와 비교하면 평균 조달금리는 2.07%에서 1년 만에 무려 177bp 상승했다. 단순 계산하면 연 이자부담은 437억이다. 

 

올해 추가로 8,490억 원을 리파이낸싱 해야하는 부담 존재

2. 하지만, 평균조달금리 상승은 이제 시작이라 할 수 있다. 올해 8,490억 원을 추가로 리파이낸싱 해야하는데, 이 중 4,890억 원의 현재 금리가 2% 수준이기 때문이다. 2022.12.31일 기준 전단채로 연명했던 6.2% 고금리는 다행히 5% 중후반 수준에서 차환에 성공해 평균 금리는 6bp 가량 개선됐다. 단순 계산하면 연 이자부담은 430억이다.

 

연말에는 평균 조달금리가 5.5% 수준으로 상승할 것으로 전망된다.

3. 현재시점에서 곧 만기가 돌아오는 3월 4,580억, 7월 800억, 10월 2,800억, 12월 310억의 담보대출 및 시장금리를 추정하기는 불가능에 가깝지만, 보수적으로 계산해 보았을 때, 평균금리는 5.5% 수준까지 상승할 것으로 보인다. 단순 계산에 따른 연 이자부담은 629억이다. [업데이트 2023.03.19] 3/17일 4,580억이 5.31%에 리파이낸싱 되었다. 올해 추가로 3,910억이 리파이낸싱 되어야 한다. 리파이낸싱 금리를 추정해 봤을때, 1.1조 부채의 평균금리는 5.24%이며, 평균 연이자 부담은 597억 이다. 

 

 

4. 이자부담이 이렇게 상승할 때 롯데리츠의 임대료는 얼마나 상승할 수 있을까? 안타깝게도 롯데리츠 전체 임대료의 상당 부분을 차지하는 트렌치 A~C 자산의 연 임대료 상승률은 연 1.5%로 묶여있다. 상장 당시에는 저물가, 저금리 시대였기 때문에 어느 정도 이해가 되는 부분이었지만, 5% 상회하는 물가와 3-4% 무위험 국채 수익률을 고려할 때 터무니없는 낮은 수준으로 보이긴 한다. 

 

5. 공시자료에 따라 2022년과 2021년 월 임대료를 비교해 보면 월 93.18억에서 월 94.93억으로 1.9% 증가했다. 증자를 통해 상장 후 편입한 자산의 경우, 일정 부분이 CPI와 매출에 연동이 되기 때문에 1.5%의 고정 상승률 보다 소폭 높은 것을 확인할 수 있었다. 

 

6. 그렇지만, 평균 조달금리 상승분을 커버하기엔 턱없이 부족하다. 이에 시장금리 상승이 충분히 부채비용에 반영되지 않았음에도, 롯데리츠의 주당배당금은 제7기 163원에서 제8기 143원으로 무려 -12% 삭감되었다. 

 

상장시 부채의 만기를 5년에 걸쳐 균등 분배했거나, 시장금리 상승에 맞춰 보다 빠르게 자금 조달에 나섰으면 어떘을까 하는 아쉬움이 남는 롯데 AMC의 운용 능력

7. 하지만, 추가 배당컷 가능성은 매우 높다. 연말까지 평균 조달금리가 계속해서 상승하는 구조이기 때문이다. 보수적으로 계산해 보았을 때, 반기 배당은 주당 100원 수준까지 하락이 가능하다. 주가를 4000원이라 가정했을 때, 기대 배당수익률은 대략 연 5%이다.

 

8. 현재 국내리츠의 대부분이 공모가를 하회하는 조정 속에서 7-8% 기대 배당수익률을 보여주고 있는데, 이에 비하면 상대적 배당 매력은 낮아 보인다. 시장금리가 급격히 상승하고, 레고랜드 사태 등으로 조달 시장이 불안정했던 시점에 리파이낸싱 물량이 몰빵 되어 있었기 때문이다. 순이자 비용 증가로 롯데리츠의 배당 여력은 직격탄을 맞았다. 다른 리츠들도 기존 부채들의 만기가 도래하면서 이자 비용이 점차 상승할 것으로 보이나, 롯데리츠는 1.1조의 부채의 평균 부채 비용이 연 2%에서 5% 중반으로 단기간에 급상승하여 타격이 더욱 컸다 할 수 있다.

 

9. 그럼에도 불구하고, 장기투자자 관점에서 긍정적인 부분은 임차인의 신용도와 배당의 안정성 등 펀더멘털적 요소이다. 롯데그룹이 다년간의 책임 임차를 보장했기에, 임대료 상승률은 낮지만, 안정적인 임대료 수취는 보장된다. 또한, 이번에 아마추어적 운영으로 호되게 당했기 때문에, 개선될 여지가 있다. 과거처럼 특정시기에 부채 만기를 집중시키는 것이 아니라 시장 상황에 맞춰 적절히 분배할 것으로 기대한다. (어떻게 하고 있는지 계속해서 모니터링이 필요하다) [2023.03.19 업데이트] 다만, 더벨에서 보도한 내용에 따르면 롯데그룹은 최근 롯데 AMC의 대표이사와 사업본부장을 리츠 운용 경험이 전무한 롯데맨들로 교체했다고 한다. [보도 : '롯데맨'으로 채운 롯데리츠, 운용 전문성 '물음표' - 대표이사 이어 사업본부장도 교체, 리츠 경험 전무한 인물들이 자리 차지]. 정확한 내막은 알기 어렵지만, 전반적인 운용에 대한 문책성 인사가 아닐까 생각이 들지만. 

 

10. 결국, 한국의 장기 경제 잠재 성장률과 인구 고령화, 생산성 하락 등 여러 가지 요소들을 고려했을 때, 장기적으로 금리는 하락할 수밖에 없기에, 조달금리도 서서히 내려가면서, 주당배당금도 상승하리라 전망된다. 시장에서도 이런 배당컷을 우려해 가격이 크게 빠진 상황이기 때문에, 배당컷 규모 대비 기대 배당수익률은 5% 내외로 은행 예금, 채권 금리와 비교했을 때 가격 메리트가 존재한다. 

 

11. 또한, 수급적인 관점에서 보면, 글로벌리츠 지수 편입이 확대되면서 외국인 지분율로 10% 수준으로 올라왔다. 이는, 향후 추가자산 편입을 위한 유증 등에서 보다 우호적인 환경에 놓인 것으로 볼 수 있다. 물론, 그 전에 선행되어야 하는 것은 공모가 회복과 주당 배당금 증가이다.  롯데리츠 홈페이지에 가면, 2020년부터 IR자료 및 공시자료를 확인할 수 있는데, 운용역 변경 등 중요사항이 여기에 공시되지 않는점은 아쉽다.