세입자의 전세자금대출이(월세 보증금 포함) 임대인에 미치는 영향

세입자가 월세 보증금의 80%에 대해 전세자금대출을 받을 예정이며, 이에 대한 내용은 계약서 특약에 추가한다고 요청해왔다. 이때, 임대인이 고려해야할 점은 무엇일까? 임대인 입장에서 막연한 거부감이 드는 것은 당연하다. 월세 보증금도 마련하지 못해, 임대인의 동의를 받아 대출을 받는다면, 과연 임대료는 밀리지 않고 꼬박꼬박 낼 수 있을까하는 의구심부터 들 것이기 때문이다. 또한, 임대인의 동의가 필요하다면, 임대인의 재산권에 피해가 가는 것은 아닐까하는 생각이 들 수 있다. 
 
전세자금대출에 대한 논란이 많았는지, 지난 2016년 금융감독원과 은행연합회에서는 제2차 20大 금융관행 개혁과제의 일환으로 '전세자금대출 표준안내서' 및 '보증상품별 비교안내문'을 발간했다. 전세자금대출 취급 절차를 설명하고임차인의 주요 궁금증과 임대인의 주요 오인 사례를 해소하기 위함인데, 전문을 읽어 보았을 때 사실 그 내용이 충분하지는 않다고 느꼈다 (첨부파일 참고)
 
우선, '전월세보증금' 대출로도 불리는 전세자금대출이 무엇인지 이해할 필요가 있다. 전세는 한국에만 있는 특이한 제도인데, 다른 국가에는 비슷한 제도가 없기 때문에 영어에서는 'Jeonse'로 표기한다.
 
전세자금대출은 무엇일까? 
 

전세자금대출이란 임차인이 전세계약 종료시 임대인으로부터 전세금(or 보증금)을 돌려받을 권리를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다 (출처 : fss.or.kr)

 
월세 보증금은 임대인 입장에서는 임차인의 신용도를 모르는 상황에서 본인의 재산권을 지키기 위한 안전판 같은 개념인데, 계약 만기가 도래할 때는 입장이 바뀌어 채무자가 된다. 즉, 임차인에게 보증금을 돌려줘야하는 채무가 생기는 것이다. 항상 그런 것은 아니지만, 일반적으로  임차인을 '약자'로 보기 때문에 나라에서는 임차인의 권리를 보호하기 위해 제도를 만들었다. 만약, 나라에서 보증하는 기관이 보증금의 최대 80%를 대신 지불하고, 나중에 보증금을 돌려 받을 권리마자 가져간다면, 임차인이 보증금을 되돌려 받지 못할 리스크는 크게 경감될 것이다. 
 
임차인이 전제자금대출 제도를 통해 기대할 수 있는 혜택은 다음과 같다
 

• 목돈 지출 부담 완화
• 시장금리 보다 저렴한 금리로 차입
• 원리금 납부액에 대한소득공제 혜택 (일정요건* 충족 시)
• 계약 만료 시, 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 리스크를 원칙적으로 차단

*임차인은 연 300만원 한도 내에서 (원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있는데, 다음과 같 요건이 충족되어야 한다. 
 

1. 무주택세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출
2. 국민주택규모(85제곱미터) 이하
3. 대출금이 임대인 계좌에 직접 입금

전제자금대출 취급 절차에 대한 내용은 아래 도표를 참고하자

출처 : fine.fss.or.kr

 
월세 보증금이 5천만원이라 가정해 보자. 임차인이 보증금의 80%를 전세자금대출 제도를 통해 대출받았다고 가정하면, 실제 임차인의 주머니에서 나오는 돈은 전체 보증금의 20%인 1천만원이다. 전체 계약금의 10%인 500만원은 임대차 계약을 체결함과 동시에 임대인에 넘겨줄 것이다. 나머지 잔금인 4500만원 중, 4000만원은 잔금납입일에 은행에서 임대인의 계좌로 직접 입금이 될 것이고, 나머지 500만원은 임차인이 입금함에 따라 마무리 된다.
 
계약이 만기가 되었다면, 임대인은 반드시 은행에서 받은 보증금의 80% 4000만원을 임차인이 아닌 임차인의 대출 은행에 직접 납부해야 한다. 왜냐하면, 해당 보증금에는 금융기관의 질권이 설정되어 있어, 임대인에게 상환 의무가 있기 때문이다.  만약, 이 사실을 확인하지 않고, 임대인이 나머지 보증금을 임차인에 상환하게 된다면, 보증기관에서는 임대인에 상환 의무를 부과할 것이기 때문에 반드시 주의가 필요하다. 
 
전세자금대출 취급 기관인 은행에서 임차인은 총 3가지의 전세자금대출 상품을 선택할 수 있다. 아래 테이블에서 보는 것과 같이 보증상품 제공기관 마다 보증대상, 대출한도, 채권보전 절차가 다르기 때문에 각각의 필요에 따라 선택이 가능하다. 월세 보증금처럼 금액이 낮다면, '한국주택금융공사'가 보증하는 상품을 선택해 임대인의 부담을 덜어줄 수 있다. 해당 상품은 원칙적으로 보증금 반환권에 대한 질권설정 또는 채권양도하는 절차가 없다고 나오기 때문이다.
 
 

 
 
임대인 입장에서 가장 중요한 문제는 다음과 같다. '최악의 예'를 들어 생각해 보자. 월세 100만원 / 보증금 5천만원인 월세 계약에서, 임차인이 첫 달부터 임대료를 연체하기 시작해 계약 만기인 2년까지 버텼다고 했을 때, 임대인은 보증금 전체 5천만원에서 못받은 월세를 차감할 수 있을까?
 
2년간 임대료가 밀렸다면, 원칙적으로 미납 월세 2400만원이 보증금 5천만원에서 차감되어야 할 것이다. 그렇다면, 남은 보증금은 2600만원이다. 이때, 임차인이 임대인에서 보증금 1000만원을 요구하면 어떻게 될까? 사실, 이부분이 가장 쟁점이 될 사안으로 보이는데, 금감원이 제작한 표준안내서에는 해당 내용이 빠져있다. 상식적으로 판단하면, 임차인에게는 한푼도 줘서는 안되고, 미납된 월세를 보증금에서 제한 나머지 2600만원은 은행에 직접 반환해야 할 것이다. 또한, 나머지, 미납 보증금 1400만원은 보증기관에서 임차인에 추심해야 할 것으로 보인다. 계약 만기일에 어차피 금융기관에서 임대인에 연락이 올 것이기 때문에, 금융기관 담당자에 이 사실을 알리고 의견을 받아보는 것도 좋을 것이다. 
 
 

 

161108_조간_전세자금대출 취급 관련 소비자에 대한 안내 강화 방안.pdf

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170825_조간_금융꿀팁 200선 - (63) 전세자금대출자를 위한 금융꿀팁.pdf

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