이 시점에 리츠에 관심을 가져야 하는 이유

코로나 펜데믹에 일상 생활에 큰 변화가 일어나고, 자영업자들의 폐업이 연달아 일어나고 있지만, 주식 시장은 그 어느때보다 활황이다. 하지만, 이렇게 다소 과열된 분의기 속에 나는 리츠에 주목하고 있다.

 

리츠란 간단하게 말하면 부동산 지분에 투자하는 행위이며, 크게 펀드(집합투자기구)와 상장리츠가 있다. 2000년 초 처음 도입된 이후, 국내 부동산 펀드 시장은 사모 형태로 발달되어 왔다. 기관과 고액자산가들의 수요가 충분했기 때문에, 까다로운 규제와 승인이 필요한 공모를 선택할 유인이 적었다. 하지만, 최근 정부에서 공모리츠에 세제 혜택을 부여하고, ELS/사모펀드 등 기존에 '중위험, 중수익'으로 간주되던 자산 등이 일련의 사고들로 '고위험, 중수익'으로 인식이 바뀌면서 비교적인 안정적인 수익을 기대할 수 있는 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

리츠에 담을 수 있는 자산의 종류는 무궁무진하다. 세계에서 가장 큰 리츠 시장은 단연 미국이다. 오피스, 유통시설, 물류창고, 통신탑, 데이터센터, 헬스케어 등 다양한 자산들이 리츠에 편입되어 주식 시장에서 활발히 거래되고 있다. S&P 총 11개 섹터 중의 하나를 담당하고 있을만큼 비중이 크다. 하지만 국내 주식시장에 상장되어 있는 공모 리츠의 규모는 아직 미미한 수준이며, 전체 시총의 1% 수준 남짓이다. 하지만, 그럼에도 불구하고, 개인 투자자의 입장에서 봤을 때 리츠는 매력적인 투자 상품이라고 생각한다.

 

첫째, 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있는 대표적 인컴형 자산이다. 인구구조의 변화와 기대수명이 증가하면서 은퇴 이후의 현금흐름에 대한 수요는 증가했지만, 저금리 환경 지속으로 인해 시중은행 예금 금리는 인플레이션 수준에도 미치지 못하고 있다. 1년 정기예금 금리가 1% 미만으로 떨어졌다고 한다. 반면, 국내 상장 리츠의 배당 수익률은 평균 5% 수준으로 금리 메리트가 있다. 현재 국내에 상장되어 있는 리츠로 대표적인 것은 롯데리츠와 신한알파리츠가 있다. 리츠에 투자할 때 가장 중요한 요소 중의 하나가 임차인의 신용도인데, 이들 리츠의 임차인은 대기업으로 신용도가 우량하며, 공실 혹은 임대료 미납 가능성이 현저히 낮다. 롯데리츠의 경우 롯데쇼핑이 지분 50%를 보유하며, 마스터 리스의 형태로 약정된 임대료를 보장하는 방식으로 운영된다. 신한알파리츠 또한 크래프톤, 네이버 등 우량한 IT 기업들을 임차인으로 두고 있다. 또한, 보통 국내 리츠들은 반기 배당을 하는데, 리츠의 배당 기산일이 다양하게 구성돼 있다. 예를들어, 롯데리츠와 신한알파리츠를 편입하면 1년에 4차례의 배당을 기대할 수 있다.

 

둘째, 포트폴리오 다각화 효과가 있다. 전통적 포트폴리오 구성은 주식 60%, 채권 40% 이다. 하지만, 국내 주식시장에 상장돼 있는 채권형 ETF는 AUM, 유동성, 만기, 배당수익률 측면에서 안타깝게도 편입할만한 것이 없다. 다양한 옵션을 제공하고 월배당을 하는 미국 채권 ETF와 크게 대비된다. 다소 아쉬운면이 있지만, 채권 대용으로 리츠를 편입할 수 있다고 생각한다. 물론, 주식 시장 급락 상황에서 위험자산 가격의 헷지용으로는 무리가 있다. 다만, 상대적으로 낮은 변동성과 예측 가능한 현금흐름을 기반으로 포트폴리오를 구성하는데 도움이 될 것이라 생각한다. 

 

셋째, 배당 뿐만 아니라 자본이득도 기대할 수 있다. 자본이득까지 고려한 리츠의 평균 기대 수익률은 7~8% 수준으로 긴 시계열로 봤을 때 S&P 500에서 리츠의 누적 수익률은 지수 수익률을 상회한다고 한다. 리츠가 높은 수익을 가져다 주는 것은 부채조달을 통한 레버리지 효과와 추가 자산편입을 통한 Cap Rate 증가이다. 현재와 같은 저금리 환경은 리츠가 편입자산을 담보로 저금리로 리파이낸싱 하는데 적기이다. 다만, 레버리지는 양날의 검이어서, 자산 가격 상승 시 레버리지 효과로 더 많은 수익을 기대할 수 있지만, 반대로 자산 가격 하락 시 더 큰 가격 하락에 노출된다. 따라서, 리츠가 안정적인 투자처라는 말은 사실 반은 맞고 반은 틀렸다. 지난 3월과 같은 급락 시기에는 오히려 경기민감 주식보다 낙폭이 컸다. 

 

앞으로, 보다 많은 종류의 리츠가 상장될 것으로 예상된다 SK, 이마트 등 많은 대기업들이 보유 부동산, 물류창고 등을 유동화시켜 현금을 확보하고, 미래 성장 사업의 재원으로 활용할 것으로 보인다. 올해 개인투자자들의 자금 100조가 시장에 들어왔다고한다. 40조원은 이미 투자되어 있고, 60조원은 대기자금 형태로 증권계좌에서 진입 시점을 모색하고 있다. 반도체, 2차전지, 바이오, 게임 등 익사이팅한 산업들도 좋지만, 예적금 보다 2~3배 가량 높은 배당 수익률을 기대할 수 있고 자본이득도 기대할 수 있는 리츠 비중을 조금씩 확대할 필요가 있다고 생각한다. 

 

참고할만한 사이트로 한국리츠협회가 있어 소개한다.

http://www.kareit.or.kr/