K-리츠는 재평가 중인가?

2022년 4월 16일 어느덧 완연한 봄이 왔다. 물론 계절상의 봄이다. 위험자산인 주식과 가상자산 시장은 물론이고 비교적 안전자산인 채권 시장에도 역대급 한파가 몰아치고 있다. 특히, 채권 시장은 2008년 금융위기, 1980년 인플레이션 폭등 시기와 비견될 만큼 아주 어려운 시기에 직면해 있다. 금리가 많이 오르면서 지난 몇 년간 호황을 누렸던 성장주의 낙폭이 큰 편인데, 특정 종목이나 섹터 비중이 높은 투자자에게는 특히나 힘든 시기라 생각된다. 

 

이런 와중에 내 포트폴리오 수익률 방어에 혁혁한 공을 세우고 있는 섹터가 있는데 바로 국내 상장 리츠들이다. 리츠와 관련해서는 과거 2차례 포스팅을 통해 리츠 투자의 당위성과 인플레이션 시대의 리츠 투자의 장점과 주의 사항에 대해 기술한 바 있다.

 

1. 2020. 12. 27. 22:03 

https://bondtwoja.tistory.com/5

이 시점에 리츠에 관심을 가져야 하는 이유

2. 2021. 3. 21. 22:24 

https://bondtwoja.tistory.com/12

리츠와 인플레이션 : 금리 상승은 리츠 성과에 부정적일까?

역대급 유동성과 낮은 금리로 인해 성장주가 강세를 보이던 시기였기 때문에 당장은 큰 재미를 못봤겠지만 꾸준히 투자했다면 지금은 포트폴리오의 수익률을 방어하는 든든한 버팀목이 됐을 것이라 생각한다. 

 

국내 상장된 전체 리츠 종목을 확인할 수 있는 방법을 소개한다. 네이버 금융에서 아래와 같이 조회가 가능하다.

 

업종이 아닌 테마를 클릭하고, 업종명 리츠를 선택해주면 된다. 현재 총 19개 종목이 상장돼 있으며, 이 외에 리츠는 아니지만 맥쿼리인프라도 함께 고려할 수 있다.

4/15일 코스피가 -0.76% 하락하는 와중에 리츠 섹터는 +1.49% 상승했다. 총 19개 중 18개가 상승해 실질적으로 다 올랐다고 봐도 무방하다. 특히, 2% 이상 높은 상승세를 보인 종목도 7개나 된다. 2020년 당시 리뷰 했을 때와 비교해 상당히 많은 리츠들이 신규 상장됐다. 성장하는 시장에는 먹을 것이 생기는 법이다. 수급을 보면, 연기금에서도 꾸준히 자금이 유입되고 있고, 개인들도 퇴직연금과 ISA 등 세제 혜택을 받을 수 있는 계좌를 이용해 적극적으로 매수하고 있는 것으로 추측된다. 

 

시가총액이 가장 큰 종목은 ESR켄달스퀘어로 1차례의 유상증자로 몸집을 키워 리츠 대장주로 등극했다. 외국인 지분 비율이 54%나 될 정도로 외국인의 사랑을 받고 있는 종목인데, 국내 최초의 물류리츠라는 선도적 지위와 ESR켄달스퀘어라는 우량한 스폰서를 기반으로 지속적으로 추가 자산을 편입할 수 있는 Pipeline을 보유하고 있는 것이 강점이다. 그다음으로 시가총액이 큰 종목은 롯데리츠, SK리츠가 있으며 제이알글로벌리츠도 시가총액이 1조에 육박한다. 투자 전 편입 자산과 배당 성장성/주기, 부채 구조, 추가 자산 편입 계획 등 다양한 투자 포인트를 고려해야 하겠지만, 간단하게 시가총액과 종목의 거래량 등 유동성을 참고해 보는 것도 유용할 것이라 생각한다. 

 

리츠 포트폴리오를 구축하는 또 하나의 방법은 국내 유일의 리츠 ETF의 편입 자산 비중을 참고해 보는 것이다. 아래는 Tiger 리츠부동산인프라 ETF의 자산 편입 비중이다. 소액 투자로 분산 효과를 누리고 싶다면, ETF 선택하는 것도 한 가지 방법이다.

시가총액 비중과 유사하게 구성돼 있다. 금액이 너무 소액이어서 스스로 포트폴리오를 만들어 투자하기 어렵다면 ETF로 투자하는 것도 방법이다.

 

리츠 ETF의 단점이라하면 연 0.29%의 수수료, 배당 지급기준일이 1년에 4차례로 고정되어 있는 점 (1월/4월/7월/10월) (따라서 연 12회 월배당 효과를 누릴 수 없음), 원하지 않는 종목의 편입, 유상증자 등 개별 기업 이벤트 대응(신주인수권을 통한 저가매수할 참여 등), 개별 종목 악재 발생 시 (유증 실패, DPS 하락, 공실률 확대 등) 대응할 수 없는 점 등이 있지만, Passive 투자의 장점을 살리기에는 ETF도 괜찮은 대안이라 생각한다. 

 

국내 리츠는 보통 5,000원에 상장되기 때문에 상장 후 부터 현재까지의 성과를 알고 싶다면, 현재 가격과 비교해보면 편하다 (물론, 증자를 하면 희석 효과가 있어서 함께 고려해 줘야겠지만 약식상 그렇게 생각해 볼 수 있다). 안타깝게도 아직 자리 수가 바뀐 종목은 하나도 없다. 아직 역사가 짧기도 하지만, 상장 후 그동안 상대적으로 못 올랐다는 말이기도 하다. 대부분의 리츠가 현재 가격 수준에서도 4~5%의 배당을 기대할 수 있다. 최근 시장 금리가 너무 가파르게 상승하면서 한 가지 우려 사항이 있다. 임대료가 상승하면서 자연스럽게 주당배당금(DPS)이 올라갈 수 있지만, 저금리 시기에 일으킨 대출이나 부채를 리파이낸싱 하는 과정에서 이자비용이 상승해 임대료 인상 효과가 상쇄되거나 배당금이 삭감될 우려도 잔존하고 있다. 

 

올해 코스피가 -10% 가량 하는 중에 다수의 리츠 종목들이 10%~20%가량 상승했다. 향후 증시가 안정을 찾으면 차익 실현 물량으로 주가 조정이 있을 수도 있지만, 그런 상황에서 트레이딩이 아닌 투자자의 마인드로 꾸준히 모아가는 자세가 필요하다고 생각한다. 좋은 자산을 편입한 신규 리츠가 상장되면 IPO에 참여하는 것도 좋은 기회가 될 것이고, 좋은 자산을 편입하고 DPS가 늘어나는 리츠를 꾸준히 모아가면 상당히 탄탄한 현금흐름을 가져다 주지 않을까 하는 생각이 든다.