리츠 가격이 빠지는 이유 : 안 빠지는 놈도 있다

K-리츠 재평가 말이 나왔던 게 엊그제 같은데 벌써 공모가 밑으로 빠진 리츠들이 수두룩하다. 기름기 쪽 빼고 한번 하락 원인을 살펴보자. 문제는 DPS, 즉 주당 배당금이다.

가설 #1. 유상증자로 인한 주당 배당금 훼손 우려
- 리츠에 뭣이 중하냐 하면, 바로 첫째도 배당, 둘째도 배당, 배당이다
- 주당 배당금을 훼손하는 하는 행위는 지양해야 한다
- 국내 상장된 대부분의 리츠는 증시에 갓 입성한 신입생들이다. 신입이면 신입답게 상장 때 약속한 배당금을 꾸준히 지급하고, 성장성을 보여주면 된다
- 그런데, 배당 지급도 몇 번안한, 리츠들이 유상증자부터 한단다. 근데 그 유증 규모도 본인 덩치보다 몇 배 큰 것들도 있다. 알짜 매물을 적절한 가격을 지불하고 다양한 자금조달 계획을 세우는 게 먼저다.
- 무분별한 신규 리츠들의 유상증가 계획 발표가 문제다
- 유증에 참여하지 않아도 최소한 주당 배당금이 유지만 된다면 주주는 오케이 할지 모른다. 그런데 지분율만 희석되고 매달 들어오는 돈이 줄어든다면 기분 좋을 주주는 없다

가설 #2. 금리 상승으로 인한 주당 배당금 훼손 우려
- 금리 상승에 좋을 자산은 없다. 금리는 할인율을 높여 필연적으로 자산가치를 하락시킨다.
- 그럼에도 리츠가 금리 상승기에 괜찮은 성과를 보였던 것은 경기회복, 인플레이션에 따른 명목 임대료 상승 등 금리 상승기에 나타나는 부수적인 현상들에 기인한 것이다.
- 역사가 짧은 리츠들에 돈을 길게 빌려줄 투자자는 없다. 그래서 만기도래 부채들을 조만간 재조달해야 하는데 최근에 금리가 많이 올랐다
- 금리가 오르면 비용이 증가해서 순이익은 하락할 수밖에 없다
- 리츠가 채권을 발행할 수 있지만, 국내외 채권 발행 시장 여건이 좋지 못하다. 제한된 금리조달 채널은 가산 스프레드 상승 요인이다.

가설 #3. 아마추어스런 리츠 AMC들의 충분치 못한 IR 활동이 주가 할인 요인으로 작용
- 리츠의 주가는 중요하다. 앞서 무분별한 유상증자를 비판했지만, 좋은 물건이 생기면 빠른 자금조달이 필수적이기 때문에 높은 기업가치는 알짜 매물 인수에 유리하다
- 시원찮은 이유로 주가가 계속해서 하락하고 있지만, AMC들의 대응이 아쉽다. 유튜브나 홈페이지 공시자료, 아니면 증권사 등을 통해 적극적으로 투자자들과 소통해 정보의 비대칭성을 해소해야 되는데, 게으르다고 볼 수 밖에는 없다.
- 주가 하락으로 유상증자를 미루는 케이스도 있는데, 부동산 거품이 어느 정도 꺼지고 있는 시점에는 유증을 미루는 게 아니라 전면 재검토도 고려해야 한다.
- 비싸게 자산을 매입해서는 DPS가 오를 수 없다. 더구나, 고 밸류 자산이 꺼려지는 금리 상승기 아닌가
- 역사가 오래된 미국 리츠들을 보라. 얼마나 연속적으로 배당 성장을 기록했는지가 그들의 자랑이다. 긴 트랙 레코드를 쌓고, 투자자들의 신뢰를 받은 이후에 투자를 할 수 있는 것이다. 아무것도 보여주지 않은 상태에서 공격적인 투자 발표는 시장의 신뢰를 받을 수 없다.

그럼에도 불구하고 리츠에 긍정적이다. 보다 다양한 배당 주기와 편입자산을 보유한 리츠들이 상장되어 보다 성숙한 투자 문화를 형성했으면 하는 바람이 있다. 특정 집단의 이익이 아닌, 주주들의 가치 극대화에 좀 더 신경을 써줬으면 한다. 아, 최근에 그나마 안 빠진 리츠는 신한알파리츠이다. 최근 상장된 리츠들 보다 역사가 길고 지속적으로 배당성장을 기록했기 때문에 가격 방어에 선방했다고 생각한다. 다른 리츠들도 본받아야 할 것이다.