주가 하락 "오히려 좋아" - 현금흐름 관점에서 바라보기

올해 1월 이후, 하락장에서도 상대적으로 잘 버티던 주식 포트폴리오가 6월 대폭락을 피해가지는 못했다. 인플레이션을 견딜 수 있는 자산으로 보유 현금과 소득의 대부분을 치환하고 있는데, 주가 하락 압력이 가속화되면서 그동안 잘 버텨주던 리츠와 일부 금융 주식들 그리고 소비재 기업들도 큰 폭의 주가 하락을 기록했다.

당장은 큰 평가손실을 기록 중이지만, 포트폴리오 리밸런싱 차원에서 일부 교체 매매를 한 것 외에는 보유 종목을 손절/익절 하거나 현금 비중을 확대하지는 않았다. 짧은 시계열로 보면, 국내 주식은 2021년 6-7월 쯤, 미국 주식은 2021년 말 ~ 연초에 모두 정리하는 게 현명했을 것이다. 다만, 이렇게 생각해 볼 수 있지 않을까? 늘어난 예수금으로 무엇을 했을까? 자신감을 얻어 일부 종목에 집중 투자해 현재 시점을 기준으로 더 큰 손실이 발생했을 수도 있고, 코인 투자를 확대해 복구 불가능한 상태가 됐을 수 있다.

내 종목만 떨어진게 아니라 다시 말해 개별 기업의 펀더멘털이 크게 훼손된 것이 아니라 시장 전체가 통제 불능의 대외 변수로 인해 하락한 것이라면 오히려 매입 단가를 낮추거나 보유 주수를 늘릴 수 있는 좋은 기회로 생각할 수 있다. 물론, 이에 따른 전제는 본인의 긴 투자 시계열과 (최소 10년?) 노동 소득과 기타 소득으로 (한 20년 더?) 앞으로도 꾸준히 현금흐름이 발생한다는 가정이 필요하다. 현금흐름이 끊긴 노후 시점에는 주식보다는 채권 등 안정적인 현금 유입을 기대할 수 있는 패시브 인컴 자산을 위주로 포트폴리오를 재편성해야 할 것이다.

모든 종목들이 하락했지만, 시장 대비 특히나 비중이 높아 더 아프게 느껴졌던 섹터는 리츠다. 리츠의 하락 원인을 뇌피셜로 분석해 보면 다음과 같다.

1. 이자비용 상승 우려
최근 2-3년 내 상장된 리츠가 많다는 것은, 해당 리츠들이 저금리의 수혜를 받아 낮은 이자비용을 부담하고 있었다는 말이 된다. 국내 상장 리츠의 대부분의 부채 만기가 2-3년으로 짧기 때문에 올해-내년 초에 대출이나 채권을 '롤-오버' (만기연장) 해야된다. 최근 국/내외 금리 할 것 없이 연초 대비 2%가량 상승했고, 대출의 가산금리 / 채권의 크레딧 스프레드 모두 확대됐기 때문에 이자 부담이 크게 늘어날 예정이다. 2%에 조달했던 부채가 4-6%로 늘어날 위기에 있는 것이다.
이자 비용이 늘어나면 자연스럽게 이익이 줄어 배당은 감소할 수 밖에 없다. 주식이나 리츠의 배당은 어디까지나 가이드이지 특정 금액 이상을 분배해야 하는 의무는 없는 것이다 (특별한 조건이 추가된 우선주를 제외하고). 다만, 이자 비용이 2-3% 늘어나는 최악의 시나리오를 감안하더라도, 임대료 상승분이 있기 때문에 어느 정도 상쇄가 가능할 것으로 보인다. 일부 임대차 계약에는 물가와 연동해 임대료 상승폭을 확대하는 조건도 있기 때문에 보유한 리츠가 어떤 조건에 따라 계약이 됐는지 확인하는 것이 필요하다.

2. 일단 팔고보자 - 현금화 압박, 익절/손절 수요 등
30% 였던 수익금이 25%, 20%, 10%, 5%로 떨어지는 것을 보면 심리적으로 흔들릴 수밖에 없다. 당장 보유 자산의 펀더멘털의 이상이 없다는 것을 알면서도 이성적으로 행동하기 어려운 게 주식 시장이다. 상대적으로 잘 버티는 종목이 있는 반면, 짧은 기간에 낙폭이 너무 심하다고 느껴 물을 타고 싶은 종목도 생기게 마련이다. 올해 상반기는 글로벌 증시에 있어 거의 역대 최악으로 기록될 만큼 낙폭이 심했기 때문에, 올해 5월까지 잘 버티던 리츠를 던지고 다른 종목으로 갈아 탔을 수도 있을 것이다. 그리고, 시장 전체의 추가 하락을 우려해 일단 현금화하고자 하는 수요가 있을 수도 있다. 현금을 확보해야 한다는 이러한 전략은 연초 이후 실제 유효했다. 그리고, 리츠 내 성장 섹터로 평가받던 물류창고 리츠가 올해 1분기 아마존 실적 발표 이후에 공급 과잉 이슈로 미국 프롤로지스를 비롯해 국내 대표 리츠인 켄달스퀘어 리츠 같은 종목까지 낙폭을 키웠던 것도 리츠 전반의 주가 하락이 가속화된 원인으로 생각된다.

3. 유상증자에 따른 주가 하락 및 DPS 희석 우려
일부 리츠 중에는 현재 시총보다 몇 배는 큰 규모의 유상증자를 발표한 것도 있다. 최근 리츠를 보면 유상증자가 흥행하는 경우도 있었지만, 실권주가 발생해 주가의 낙폭이 컸던 경우도 있었다. 더군다나, 지금은 그 때보다 시장 센티가 더 악화됐고, 금리 상승으로 부동산 경기가 꺾이고 있는 추세이기 때문에 신규 편입 자산을 고점에서 매수하는 것이 아니냐 하는 우려도 잔존할 것이다. 그럼에도 불구하고, 그런 이슈들은 어느 정도 최근 가격들에 반영이 되고 있다고 생각한다.

그래서 최근 계좌에서 기존에 다소 비싸다고 판단해 편입하지 않던 리츠들도 조금씩 주수를 늘려가고 있다. 대부분이 우량 임차인에 의한 마스터리스 형태이기 때문에 공실 우려가 제한적인 상황에서 DPS 하락의 하방은 어느정도 막혀있다고 생각한다. 다만, 주가라는 것은 시장 상황에 따라 오버슈팅할 수도 언더 슈팅할 수 도 있기 때문에, 리츠 가격이 크게 빠지는 경우 저가매수 대응의 리스크는 제한적이라 생각한다.

 

보유종목들을 현금흐름 (배당) 관점에서 들여다 보는 것은 주가 하락에 초연해 질 수 있는 한 가지 방법이다.

포트폴리오의 2022년 예상 배당 수익률은 3.72% 수준이다. 주가가 하락할 때는 이런 식으로 지금 현재 기대되는 수익과 앞으로의 임금 소득으로 추가 편입했을 때 3년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤에는 어느 정도의 자산으로 성장할 수 있을지, 매달 기대되는 현금흐름은 어느 정도인지 청사진을 그려보는 것도 요즘과 같은 약세장의 우울한 느낌을 극복해 내는 방법이 아닐까 생각해 본다.